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一月成交量“折腰”北京房地产市场仍处“寒冬
作者:房地产登记    行业新闻来源:未知    点击数:    更新时间:2018-02-13 15:06
本报记者 于淼报道一月成交量“折腰”北京房地产市场仍处“寒冬”  本报记者 于淼报道

  新年伊始,北京楼市第一个月各项成绩已经出炉。虽已立春,但气温依旧寒冷,整个房地产市场犹如这天气,迟迟不见回暖,仍处于“寒冬”。

  新房成交量创新低

  据中原地产研究中心统计数据显示,截至1月28日,北京市1月份新建商品房住宅(剔除保障房)合计签约1030套,预计全月只有1200套左右,而2017年1月为2430套。

  令人担忧的是,在成交量减半的同时成交金额也同样减半。在成交的金额上,与2017年1月份150.56亿元的成交额相比,截至1月28日,今年1月份的成交金额仅为74.58亿元,同比降五成左右。而2017年12月的成交额达232.08亿元,环比更是下跌67.9%左右。同时,近75亿元的签约额是本轮房地产低迷周期中的低点,也创下了最近三年的最低值。

  易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,应该说北京市场的政策依然比较严厉,尤其是限购以及限贷政策依然趋严,所以实际上这都会有各类新的问题。而新房市场上的库存规模不足,也容易带来很多新的问题,这种问题自然也会在成交上有所体现。

  “所以,对于此类市场来说,降温是正常的,不代表市场真的萧条,而代表市场博弈心态很浓重。”严跃进坦言。

  “1月份楼市低迷主要是调控政策持续发酵所致。北京在去年3月份以后才实行从严的房地产政策,去年1月份政策还比较宽松,以去库存为主要背景。今年1月份仍然保持政策的稳定性,延续去年3月份以来的从严房地产政策,从严的房地产政策保持了房价的稳定,降低了人们对房价上涨的预期,减少了投机投资需求。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长,首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时指出。

  二手房成交量下跌

  据麦田房产(博客,微博)的统计数据显示,截至1月28日,1月份北京市二手房网签量达9044,上月同期为9500套,去年同期为14689套,环比下跌5%,同比下跌38%。

  不过,链家研究员钟涛对媒体表示,按照链家市场占有率推算,北京全市当月的实际成交量应该在13000套左右。

  但有业内人士表示,这一数据虽然相比去年6-11月期间每月8000套左右的成交量有所上升,但对于北京市房地产市场而言,1万套左右的二手房成交量依然低迷。

  在价格方面,北京市住建委统计数据显示,2017年12月,二手房成交的平均价格是59100元/平方米,同比2016年12月下降1.2%,比最高点的2017年3月下降了13%。

  新年第一个月,北京市二手房市场尚且如此,是否意味着今年的二手房市场从此一蹶不振?

  对此,严跃进表示,二手房市场会继续经历降温调整,但或也呈现一个阶段性的变动,比如说在上半年市场交易量跌是常态,但到了下半年,随着置换房屋等需求的释放,预计量价依然会有反弹的可能。

  安居客分析师李震指出,今年北京二手房的成交量会介于2016年和2017年的量之间,不会像2017年那么惨淡,但也很难恢复到2016年的水平。价格不会再大涨,但价随量涨的趋势下,价格也会有小幅度上扬。

  “今年的二手房市场将继续保持稳定,由于区位与配套优势,量价或小幅回升。”赵秀池告诉记者。

  麦田房产首席分析师张叶松认为,目前市场量价齐降调控效果明显,刚需及置换客户入市意愿逐渐增加,但受调控影响,需求依旧受限,二手房成交量和去年基本相当。与此同时,买卖双方深度博弈仍在,但价格降幅将明显收窄趋于平稳。

  此外,有业内人士表示,北京市在共有产权房、政策租赁房方面加大供给,预计将持续影响二手房市场成交量价。

  宅地连续三个月流拍

  北京市新房以及二手房成交量双双低迷,而住宅土地方面同样也不例外。

  据相关数据统计,1月份共成交16宗地块,成交额达到403.07亿元,同比2017年1月上涨三倍有余,环比去年12月份大幅增长161%。

  不难看出,其土地供应节奏在明显加快。但是五天内连续三宗宅地流拍,让土地市场瞬间迎来寒冬。据记者了解,三宗宅地流拍的原因都是因为竞价期内无人竞买而流拍。

  值得注意的是,这已经是北京市土地市场连续三个月出现流拍现象。据北京市规划国土委的数据显示,去年流拍的两宗宅地分别发生在11月和12月。

  业内人士表示,五天三宗宅地流拍。这在近几年的北京土地市场十分罕见,据中原地产数据显示,2017年北京宅地流拍2宗,2015年1宗,2014年4宗,2013年1宗,2012年6宗。

  “连续三个月流拍,而且是住宅用地,这种情况值得关注。”中原地产首席分析师张大伟认为,最主要的原因还是房地产调控下,土地属性复杂,且地价房价全面限价,同时大量的共有产权地块存在,这种情况下,全行业亏损已经出现。

  最近几天出让的6宗住宅用地中,流拍和低溢价成为了主旋律,共有三宗住宅地块流拍,起拍价合计超过150亿元,成交的三块住宅用地也全部是低溢价。

  在严跃进看来,应该说北京土地市场总体看好,但是土地市场的低溢价和流拍等数据容易带来干扰。从实际情况看,对于北京市场来说,类似的土地供应中结构性差异很大,部分房企购地方面会比较谨慎,这方面会有各类新的表现。所以观望心态加重,但还不能说北京市场真的失宠了。

  “土地是房产供应的闸门。增加土地供应是未来供给侧改革、解决北京供求矛盾的重要途径。土地流拍说明有些地块儿地价过高,开发商盈利机制有待探讨。”赵秀池如是说。

  亚豪机构市场总监郭毅对媒体表示,成交结果表明,土地市场确实出现了降温,溢价率降低,流拍出现,对于市场前景的不乐观,让房企在拿地方面变得更加谨慎。

  全年房地产市场总体平稳

  2017年对于整个房地产市场来说,是极不平凡的一年。在遭遇了史上最严调控政策后,北京楼市几近冰点。而2018年的情况又将如何,业界广泛关注。

  严跃进认为,2018年,市场调整继续,也有助于房地产价格继续回归平稳。从实际过程可以看出,当前北京房地产市场依然会有一个较好的表现,尤其是租赁市场等方面依然会有一个较大的表现。

  郭毅则表示,从市场现状来说,土地市场的降温还不至于传递到销售市场,但今年的楼市销售也不会过热。因为今年不太可能放开限购和认房认贷,这样就很难出现需求端的放松。今年成交会比去年高,是基于供应更加多元化,改变了去年纯粹面对中高端改善的产品结构。面向刚需的共有产权房,面向首改的限房价等,覆盖了更多的需求,供应客群也更大,所以成交拉升。但成交总量不会明显提升,新房的成交更多是由于二手房相对受冷,客群回流导致的,总成交量相比2017年不会明显提升。

  “2018年北京房地产调控政策仍然会保持稳定性和连续性,落实房子是用来住的,不是炒的定位,让住房回归居住功能。在增加房地产供给的基础上,限制投资投机性需求,加大租赁住房的供给,房价涨幅会越来越小,房地产市场会越来越平稳。”赵秀池说。

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