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下半年房地产预测:资金趋紧,房企或降价保命
作者:房地产登记    行业新闻来源:未知    点击数:    更新时间:2017-08-14 14:24

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来源:苏宁财富资讯
来源:苏宁财富资讯    作者:左俊义 苏宁金融研究院高级研究员

  上半年各项经济数据已经出炉,收入增速、CPI同比等指标颇受我等吃瓜群众关注,因为前者决定了自己的钱包到底是变鼓还是变瘪,后者则决定了每月拿到的工资还能不能买到同样多的商品。

  另外,大家都很关心房地产行业的数据,未来房地产销售将往哪个方向变化?房地产行业资金面在变宽松还是在变紧绷?房价会抬升还是下跌?

  在此,笔者从房地产行业资金面的角度,来回顾一下上半年发展,并在此基础上分析一下下半年房地产行业会往哪个方向走。

  上半年回顾

  基本面:销售回落,买地增加

  从销售角度看,上半年商品房销售面积增速小幅回落,其中以一二线城市为代表的核心城市销售增速回落幅度较大,但三四线城市销售火爆支撑全国销售数据(参见图1)。

下半年房地产预测:资金趋紧,房企或降价保命
  具体来说,2017年6月,30大中城市销售面积增速大幅回落至-33.50%,但全国销售面积增速仍维持在21.37%的高位,这表明核心城市房地产市场在迅速降温,但三四线城市房地产销售火爆。背后的原因主要有两个:

  一是核心城市房地产调控措施在加强,使得资金流向三四线城市寻找机会。以南京(楼盘)为例,今年3月南京发布限购政策,规定在南京全市范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停新购新建商品住房和二手住房;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停新购二手住房;今年5月南京再次发布10条房地产调控政策,包括限售、增加土地供给、禁止捂盘等。核心一二线城市调控措施的加强,使得投机客购房的难度在增加,进而转向调控不严的三四线城市寻找机会。

  二是棚改货币化等政策刺激了三四线城市的购房需求。2016年政府规定棚改货币化安置的比例不低于50%,相比于实物安置,货币化安置直接提升了棚改居民的购买能力,这部分货币安置费可以用于购买房屋、购买汽车和购买家电等。可以说,棚改货币化政策既刺激了购房需求、降低了房地产库存,又刺激了相关消费品的销售,拉动了经济增长,可谓一举多得。

  从投资角度看,随着2015年以来房地产销售增速转正,拿地和补充土地库存也成为房地产企业2016年以来的重要工作。从土地成交款增速来看,今年2季度土地成交款增速为51.29%,相比1季度16.66%的增速出现大幅抬升,说明房地产企业在2季度又拿下大量的土地(参见图2)。

从房价角度看,从2016年年底开始,主要城市房价环比增速出现明显下滑,到2017年6月,一线城市房价环比增速转负,为-0.03%,但二线城市和三线城市房价环比仍为正,其中三线城市房价环比增速均值为0.89%,处于较高水平(参见图3)。三线城市房价的坚挺与资金流向三线城市及三线城市销售火爆一致。
    从房价角度看,从2016年年底开始,主要城市房价环比增速出现明显下滑,到2017年6月,一线城市房价环比增速转负,为-0.03%,但二线城市和三线城市房价环比仍为正,其中三线城市房价环比增速均值为0.89%,处于较高水平(参见图3)。三线城市房价的坚挺与资金流向三线城市及三线城市销售火爆一致。
资金面:销售回款支撑资金来源
资金面:销售回款支撑资金来源

  首先来看房地产行业的整体资金来源水平。从资金来源增速看,上半年房地产行业累计资金来源增速为11.2%(参见图4),仍处在较高水平。事实上,从2016年开始,房地产企业资金来源增速就保持在比较平稳的水平上,2016年资金来源增速在15%附近,进入2017年资金来源增速虽然略有下滑,但上半年仍维持在10%以上。

下半年房地产预测:资金趋紧,房企或降价保命
  其次来看房地产资金来源的结构。房地产企业的资金来源主要包括三个:一是贷款,包括银行贷款和非银行贷款(比如信托贷款);二是自筹资金,主要是房地产企业的自有资金;三是来自购房者的首付款和按揭贷款。下面分别做个回顾:

  首先,2015年以来伴随着销售的回升,来自购房者的定金、预收款及按揭贷款的资金占比逐步提升,从2014年底的35.99%提升到2017年中的46.49%(参见图5)。这部分资金占比提升,一是因为销售的回升必然导致购房客支付更多的首付,这部分计入房地产资金来源的定金及预收款中;二是银行在实体经济不良率较高的背景下,投放按揭贷款的意愿较强,比如2015年制造业不良率高达3.35%,但住房按揭贷款的不良率仅有0.39%,在这种情况下2016年新增居民中长期贷款占新增贷款的比重高达45%。

其次,贷款占比在2017年略有提升,从2016年底的14.92%提升至2017年中的17.62%。说明在房地产销售好转、偿债能力有所提升的背景下,银行对房地产企业的信贷投放意愿略有恢复。
  其次,贷款占比在2017年略有提升,从2016年底的14.92%提升至2017年中的17.62%。说明在房地产销售好转、偿债能力有所提升的背景下,银行对房地产企业的信贷投放意愿略有恢复。

  最后,房地产行业自筹资金占比下降,从2014年底41.33%的峰值水平下降至2017年6月的30.72%。

  下半年展望

  资金面趋紧,房企或降价保命

  下半年房地产行业资金来源可能会发生如下变化:

  一是销售回落,来自购房者定金和预收款的资金来源增速可能会下降。核心城市的房地产调控措施未见放松,叠加鼓励租房等房地产长效调控机制的不断推出,相信下半年房价可能继续下滑。从房价领先销售角度看,下半年房地产销售增速可能也会出现回落,这样来自购房者的定金和预收款增速也会跟随销售一起下滑。

  二是房地产信贷面临压缩压力,政府鼓励银行将信贷更多投向经营性贷款及先进制造业等方向上。今年2月,在1月新增贷款总额较大且大部分投向按揭贷款和消费贷款的背景下,监管层要求银行调整信贷结构,投放更多的经营性贷款。今年4月,中央政治局集体学习会议上,提出鼓励金融机构加大对先进制造业等领域的资金支持,可见政府鼓励银行投放更多的制造业类企业贷款。

  另外,今年4月银监会主席郭树清表示,要合理控制房地产融资业务增速,有效防范集中度风险,严禁银行资金违规流入房地产领域。此后,银行提供的按揭贷款利率逐步抬升,而且从贷款投向看,居民中长期贷款增速从正转负,企业中长期贷款增速逐步提升。这说明目前的信贷政策取向已经发生变化,投向房地产行业的贷款可能继续被压缩(参见图6)。

三是房地产行业资产负债率处于极高水平,融资难度加大。2017年1季度上市房地产公司的整体资产负债率攀升到78.2%的水平,处在历史最高位(参见图7)。如此高的资产负债率加上行业整体下行,相信这种环境下房地产企业融资难度也会变大。从数据上看,2016年7月房地产企业债券融资额为1168亿元,但到了2017年7月债券融资额下降至517亿元,降幅高达56%,虽然这里面有债券市场进入熊市、一级市场发行量萎缩的整体大环境的影响,但相信即使下半年债券一级市场融资功能恢复,房地产行业债券融资额也不会快速提升,因为整个行业的违约风险在加大。
三是房地产行业资产负债率处于极高水平,融资难度加大。2017年1季度上市房地产公司的整体资产负债率攀升到78.2%的水平,处在历史最高位(参见图7)。如此高的资产负债率加上行业整体下行,相信这种环境下房地产企业融资难度也会变大。从数据上看,2016年7月房地产企业债券融资额为1168亿元,但到了2017年7月债券融资额下降至517亿元,降幅高达56%,虽然这里面有债券市场进入熊市、一级市场发行量萎缩的整体大环境的影响,但相信即使下半年债券一级市场融资功能恢复,房地产行业债券融资额也不会快速提升,因为整个行业的违约风险在加大。
总体来说,下半年房地产行业的资金来源呈现日趋紧张的态势。
    总体来说,下半年房地产行业的资金来源呈现日趋紧张的态势。

  这种情况下,房地产企业可能会采取这些措施来“续命”:一是降低房价,实现楼盘的快速去化,这样可以迅速回笼现金,持币度过寒冬;二是减少土地购买力度,合作开发已有土地库存;三是战略转型,所谓“君子不立危墙之下”,开发商可以从没落的房地产行业中转型做其他方向,比如公寓租赁,不过,自持物业回笼现金慢,估计过惯了赚快钱日子的开发商很难看得上,但这是未来政府扶植的战略大方向,值得认真考虑。

    文章来源:微信公众号苏宁财富资讯

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