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“没有买卖就没有伤害” 2017上海土地市场5大亮点
作者:房地产登记    开盘公告来源:未知    点击数:    更新时间:2017-08-11 14:23

2017年上海土地市场虽没有2016年时地王频出的火爆场面,但土地市场仍很有看头,土地供应不断减少下,“地王”消失,在房企靠评分拿地的时代,中海成功捡漏成拿地最多的“土豪”,另外开发商转战住房租赁市场,国有房企勇当70年房东。5大亮点,成就独具特色的2017年上海土地市场。

截止到2017年8月1日,2017年上海土地市场成交面积140.6万平米,成交宗数33宗,成交金额419.2亿。其中,宅地成交面积90.1万平米,成交宗数17宗,成交金额218.2亿;商办地成交面积50.5万平米,成交宗数16宗,成交金额201亿。

数据截止到2017.8.1

地越来越少

据房掌柜统计,截止到8月1日,上海共出让33幅经营性土地。2016年上海同期共出让44幅,相较而言,2017年土地供应数量有所下降,成交面积总计140.6万平方米,环比下跌22%。

2017年与2016年上海土地市场成交情况对比

“上海2040”提到,至2040年,建设用地总规模“负增长”要求,全市规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内。上海严格控制土地增量,可以建设住宅地块越来越少。

同时,在上海住房“十三五”规划中提出,住房用地供应5500公顷,其中商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷。

2017没有地王

2016年被业内成为“地王年”,融信110.1亿元拿下的静安地块,更是国内最贵的“高价地”。 除了110.1亿元总价的新静安地王,还有88亿的浦东祝桥地王,47亿的松江大学城地王、37亿的虹口凉城地王,32亿的新江湾地王,等等。

而今年上海土地市场则清淡很多,2017年没有出现“地王”,溢价率过百地块也为之不多。

地块总价前十排行榜

据房掌柜统计,今年上海拍出的总价最高地是虹口提篮桥商办地块,总价41.24亿元被金茂收入囊中,此外,该地块的楼板价达3.6万元/平米,也是今年楼板价最高地块,而地块的溢价率却很低,还不足1%。

从地块总价前十排行榜来看,宅地和商业类地块各占一半,但商业类地块占据排行榜前两位,成交价更高。

从溢价率上来看,溢价率过百的地块均是商业类用地,其中溢价率最高的是青浦靠近大虹桥的商办地块,溢价率371.4%,而宅地中溢价最高的是中海拿下的松江小昆山地块,溢价71.63%,总价20.65亿元。

溢价率排行前十榜单

拿地越来越难

自2017年4月11日,上海将临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块的出让方式调整为招标挂牌复合式出让。

招标挂牌复合式出让,即房企各有招标综合评分为100分,根据经济实力、技术资质和项目经验来评分,然后评分最高的3家再进行竞价。

此后上海所有出让住宅性质地块一改之前的挂牌竞价方式,均采用招挂复合方式出让,上海拿地游戏规则的改变,低溢价逐渐成为上海土地交易市场的新特征。

今年上海拍出的16幅住宅类性质地块中,溢价率最高是中海20.65亿拿下的松江小昆山宅地,溢价率71.63%,而自土拍规则变成招挂复合出让后无一地块溢价率超50%,近底价拿地也是常态。

另外,在2017年6月21日上海市规土局一举推出8块宅地,全部招挂复合出让,并且出让规则又有变化,5月1日之后拿过住宅地块的企业要被扣分。

根据受让管理的规定,在今年5月1日之后,如果参与竞拍的开发商没有受让过商品住宅用地,将在“受让管理”这一项中得到30分满分;受让过2块以及以上,就为0分。由此可见,5月1日之后没有受让过宅地的开发商将更容易拿到地。

先下手为强 中海成“土豪”

虽然上海在《住房“十三五” 》规划中提出,将加大住房土地供应,但面临严格的拿地规则,房企拿地日益困难。而在此前,中海抢先拿地,成目前拿地最多房企。按照目前的评分拿地规则,基本不会有房企能超过中海拿更多地块,中海成功捡漏,成拿地最多的“土豪”。

2017年3月29日中海51亿拿下松江小昆山3幅宅地,再加上5月26日拿下的奉贤奉城地块,今年共收获4幅宅地,大大增加了土地储备。

在中海地产的年报中显示,2016年底集团土地储备达5677万平方米,中海内部表示,为了达成2020年的4000亿目标,首先是吸纳土地,2017年中海将在土地市场的资本开支计划是1000亿,对应的是1600万平米。目前,中海以从公开市场获得上海土地21万平。

国有房企勇当70年“房东”

2017年上海土地市场最大的变化要数首批住宅租赁用地的出让,嘉定和浦东2幅租赁地块分别被当地国企底价拿下,国有房企勇当70年“房东”,开启了上海的住房租赁市场。

首批租赁住房用地供应后,上海将陆续公告出让若干批次的租赁住房用地。根据《上海市住房发展“十三五”规划》,未来,上海还将在以下区域推租赁住房用地,这些区域包括:一是就业集聚地区,如陆家嘴、徐家汇等服务业集聚区,张江、紫竹等科技研发集聚区,临港等产业板块制造业集聚区。二是交通便利地区,在轨交换乘枢纽、站点周边。

此外,上海还将出台存量商办用房转型为租赁住房的规划土地有关意见,多渠道增加租赁住房供应。“十三五”时期,上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套。

附2017年上海土地市场成交大全:

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