开盘公告
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大数据告诉你2017上半年全国土地市场的真实情况
作者:房地产登记    开盘公告来源:未知    点击数:    更新时间:2017-07-11 14:32

作者:中估联数据-田蓉泉

中估联数据观点

经历了2016年开发商一二线城市“抢地”狂潮后,2017年上半年土地市场是否相对平静?“面粉贵于面包”的故事是否还在继续?

针对上述问题,中估联数据从估价理论角度给出与市场其他机构分析所不同的解答。土地泡沫指数LBI(Land Market Bubble Index)是从假设开发法出发计算每宗地块的合理成本,以地块出让时点的新盘价格为主来反映当前市场情况,持续监测地价房价之比并进行量化分析,并预判房价未来走势。该指数不仅考虑了未来时点的出让地块的房地产价格,还考虑了从拍卖土地开始到房屋建成时各项成本的变化趋势,比单纯从成交楼面价与周边成交价的比较,更具有动态性和系统性。

2017上半年,热点一线城市供地有限,土地拍卖制度调控力度持续加强,大部分不动产开发企业已无法从该类城市中获取土地,开始转移战略部署,往核心城市周边外溢效应较明显的城市发展。

全国国土资源工作会议明确强调根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整结构,提高住宅用地比例,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。在此重压之下,2017年土地市场似乎已平静似水,这是否意味着住宅市场已经进入了价格低谷?开发企业对于房价未来的预判是怎样的?中估联数据中心预期地块的整体风险程度如何?中估联数据中心将通过土地泡沫指数LBI进行解答。

风险度排名

1、城市风险度排名

表一:2017半年度城市房地产开发风险度排名表

注:风险度大于0,则开发不能获得行业平均利润,反之,可获得行业平均利润

2017年上半年有10个城市LBI均值高出了理性值,占比45%。 即这10个城市上半年出让的住宅用地开发难于获得行业平均利润。

成都位居榜首,后续依次为南京、沈阳、南昌、天津等。开发风险逐步朝中西部二线城市集聚。

2、风险度TOP10地块

表二:风险度前十地块

上半年,开发风险度最高的10宗地块中,南京、成都均有4宗,南昌、长沙各有一宗,南京的4宗地块中有三块均位于江宁区,且都是3月31日拍出的,拿地企业分别为恒大、保利、红豆,均为本土企业或品牌知名度较高的开发商,预计将通过开发商品牌效应实现高溢价降低开发损失。成都4宗地分属于四个不同区域,且距离城市中心均较远,拿地企业多为外地开发企业,说明开发商开始转移战略部署,向中西部城市倾斜。

土地市场整体情况

土地市场整体情况

2017年上半年24个重点城市通过招拍挂市场出让了356宗住宅地块。这部分住宅用地总出让金合计2669.0亿元,土地面积1836.6万平米,规划总建筑面积4417.7万平米,平均楼板价6750.62元/平米。

平均每宗地块占地面积5.2万方,规划建筑面积12.4万方,总价7.5亿元。2017年上半年,24个重点城市成交宅地建筑面积同比去年上升78.19%,商品住宅价格同比降低0.76%,土地楼面价同比降低13.77%,上半年全国GDP增速6.9%,具体见下表:

表三:上半年土地市场及国民经济基本情况

注:全国GDP数据仅更新到2017年一季度

我们可以看到,土地价格的下跌幅度明显高于商品住宅价格,这是由于2017年上半年成交的地块多集中于二三线城市,从而降低了全国土地平均价格。

LBI值(土地泡沫指数)与理性LBI值

1、LBI值分布结构图

2017年上半年全国出让宅地宗数共356宗,将其LBI值分为<30%、30~70%、70~100%,>100%四个区间,与地块宗数、成交总建筑面积、成交总价进行交叉分析,如下:

表四:LBI值结构分布

通过分布图表可以看到:LBI值超过70%的高地价地块在地块数量和建筑面积上占比不到30%,但成交总价过半,占比约为56%。楼面单价约1.6万元/平。LBI值大于100%(即我们常言“面粉贵过面包”)的地块仅11宗,这部分地块的总价值233.27亿元,占上半年土地成交总量的8.74%这意味着今年土地市场价格趋于平稳,若这类地块建成进行销售时,新房价格与当前房价的价格差距不大,按理性LBI指数推断,今年拿地大部分的开发项目大体处于盈亏平衡点。

2、理性LBI值分布结构图

再来比较一下理性LBI值,理性LBI值也能得到相应的结构分布图表:

表五:理性LBI值结构分布

将LBI值与理性LBI值进行结构对比,就面积结构段而言,理性LBI值落在0%到70%的出让宅地占比近9成,是LBI值相应占比的两倍左右,且有近2成的LBI值落在了30%以内,说明开发企业拿地愈发理性。就总价段而言, LBI值在100%以上地块总价占比仅约为9%,而理性LBI值,即传统意义上的 “面粉大于面包”的地块总价占比仅约2%,可见,未来1-2年中住宅用地开发的风险度已控制在一个合理的范围内。

3、LBI值与理性LBI值月度均值走势图

2017年上半年重点城市出让宅地的LBI均值是52.3%,理性LBI值53.6%,LBI值低于理性LBI值,全国土地市场在上半年成交的地块整体盈利水平较好。LBI值同比上升0.5%,环比上升2.67%。这是由于2016年土地市场起伏跌宕,LBI值两级分化现象严重,从而影响了其均值。而今年上半年土地市场在经历了重重调控下已展现出明显趋稳的走势,LBI与理性LBI值渐渐趋同,“面粉贵过面包的地块”已基本绝迹。

由LBI指数月度走势图可以看到,2017年上半年LBI值总体是低于理性LBI值的,仅于三月,LBI值略高于理性LBI值。

地块盈利分析

1、出让地块整体盈利分析

2017年上半年,全国重点城市出让地块356宗,整体利润为1399亿元,平均每宗地块盈利3.9亿元,平均每平米盈利3167元,整体净利率23.42%。从月度来看,一月份净利率为21.9%,二月份为24.9%,三月份为26.3%,四月份为23.3%,五月份为19.2%,六月份为24.9%,由此可见,五月份地块总体成交量少,利润下滑之势较明显。

表六:出让土地月度净利率

2、出让地块月度盈亏分析

高风险地块的成交主要出现在哪段时间、哪些区域?我们通过绘制地块盈亏散点图发现,高风险地块的成交主要集中在3月与4月上旬,具体如下图:

亏损最严重的地块亏损额约为22亿元,是北京兴茂置业于4月6日拿下的成都市武侯区七里村6组,铁佛村7、8组地块,该地块规划建筑面积为27万方, 成交总价高达46亿元,为城镇混合住宅用地,剥离商业等非住宅性物业,该地块的住宅楼面地价约在17160元/平,而在北京兴茂置业拿下该地块的4月,周边新房价格尚且停留在1.25万元/平,LBI值达到137%。

3、重点城市盈亏分析

2017年上半年,一线城市如:北京等则实行严格的限购和土地政策;而如:上海则已无住宅用地进行“招拍挂”,即便有也是租赁模式出让而非转售模式;且该类城市于2017年3月后已基本无住宅用地成交。目前,占据每宗地块利润和每平方米利润前四的城市为广州、武汉、郑州、石家庄。其中,广州每平米利润为10373元,与排名第二的郑州8666元/平的差距不远。

22个城市于上半年出让的地块整体盈利为负值的占比仅为22.7%,其中成都的亏损总额最高,约达47亿元;平均每宗土地亏损额度最高,为4.2亿元/宗地;每平米建筑面积亏损额最高,亏损3009元/平方米,具体可见下图:

表七:2017年上半年重点城市出让地块盈亏(单位:亿元)

表八:2017年上半年重点城市每平米土地盈亏(单位:元)

4、重点城市平均净利率排名表

以今年上半年的净利润率来看,西安、郑州和石家庄位列前三甲,最高达到60.82%,净利率超过10%的城市达到13个,占比59%。亏损的四个城市——厦门、沈阳、南京和成都中,成都亏损最大,亏损率18.63%。

表九:2017年上半年城市出让宅地预计利润排名表

本文由中估联数据 田蓉泉 原创

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