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崇尚规模至上 ,一二线开发商将步入殿堂还是深陷泥潭?
作者:房地产登记    开盘公告来源:未知    点击数:    更新时间:2017-07-07 12:48

近期,房地产行业掀起了向碧桂园学习的风潮,前往碧桂园总部考察的企业络绎不绝,金科、阳光城明确对标碧桂园,加入高周转拼规模的行列。阳光城先后将吴建斌和朱荣斌两员大将揽入怀中,彰显决心和信心。

6月27日,金科对外宣布《2017-2020年发展战略规划》,未来将以高周转为导向,以高激励为引擎,实现2017-2020各年度公司签约金额500亿元、800亿元、1100亿元和1500亿元,并力争2020年冲击2000亿元的目标。

碧万恒跨越3000亿门槛,千亿俱乐部扩容,在强者恒强的逻辑下,部分房企担心失去“玩”的资格,将千亿规模列入企业的奋斗目标,“规模至上论”充斥当前的房地产行业。

拷问高周转的普适性

在行业深度调整下,强者恒强的逻辑更加明显,房地产行业的集中度在加速提升。中国指数研究院报告显示,一季度销售额前10房企的市场份额已经达到31.4%,较2016年增长12.8个百分点;而2007年TOP10房企市场占有率不足8%,2013年为12%。

美国龙头房企市场占有率高达7%,对比之下,中国龙头房企约为3%的市场占有率,未来还有很大的提升空间。与此同时,中小房企将面临断臂求生或黯然离场。2016年A股重组及转型退出的地产股达到14家,行业洗牌加速。

集中度不断提升是行业增长的逻辑,规模大的房企能获得更多的资源,在拿地、收并购、品牌和融资等方面具有优势;同时,在行业深度调控下,规模大的企业具有较强的战略纵深,具有更强大的实力抵抗调控的冲击。

对于开发商而言,实现规模快速扩张的主要方法还是高周转。金科公布的实现跨越式发展部分举措提及,运营将实现高周转,拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。

高周转的模式是否适用所有市场?明源地产研究院首席研究员刘策认为,规模至上会一直存在,可能会越演越烈,但高周转的模式未来能不能行得通,还需检验。

目前市场的基本需求未得到充分满足,高周转模式有生存的空间。但一线城市地价猛涨,产品被豪宅化,目前房企利润空间不断被压缩,一线城市做溢价是更好的选择,高周转模式做不出溢价。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表达了类似的观点,高周转模式适用于需求旺盛的活跃性城市。目前很多三四线城市供应过剩,房子卖不出去,不存在高周转的说法。

碧桂园高周转模式的成功在于大量项目布局在一线以及热点城市的周边,这些地方有需求,同时地价相对便宜,存在高周转模式生存的土壤。

需要注意的是,越来越多的房企学习碧桂园,加入高周转的行列,一线周边的土地价格很快会抬升,高周转生存的土壤或许将遭到破坏。

高周转目前备受房企青睐,当环境和条件发生变化时,或许未来却成为“烫手的山芋”,就像硬币的两面,利弊如影随形。房企在学习的同时,更应该具有创新和前瞻意识,把握行业发展大势,才具有“弯道超车”的本钱。

规模至上怪圈

目前土地出让规则五花八门,部分小企业已失去了进场的资格。深度调控下,未来收并购的机会增多,大型房企已经准备好充裕的现金,磨刀霍霍,将目光锁定在陷入危机和濒临破产的企业。

在龙头房企大佬纷纷讲述规模论、大肆收并购的同时,中小房企陷入了恐惧,将规模扩张视为避免淘汰的武器。越来越多的房企定制了千亿或者更高的目标,甚至有规模百亿的公司提出2年冲击千亿规模,在目前市场调控下,这一目标看起来相当疯狂。

规模扩张有必要,但过度追求规模,可能会将企业拖入另一个泥潭,加速危机的到来。

刘策指出,规模不是确定大胆的目标就能实现,激进的发展策略可能让企业陷入困难的境地。规模扩张需要资金、土地储备和外部环境等各方面条件的配合,目前调控下很难实现数倍的增长。

碧桂园的成功是天时地利人和的结果,拥有足够的土地储备和充足的货量,在行情到来时能快速启动马达,站上行业的风口,但一般的企业很难具备这种爆发力和持续扩张的能力。

黄立冲认为,如果过度追求规模,可能会把企业带入泥潭。规模不是最重要的,公司利润最大化、现金流的平衡和安全才是最重要的。中国很多企业因大肆扩张规模而导致破产,忽视了最重要现金流和利润,再大的企业现金流出现问题,大厦也会顷刻崩塌。

条条大道通罗马,未来不仅仅只有规模大的企业才能获得生存的空间,小而美、独具特色的企业同样具有广阔的发展前景。例如华夏幸福,形成“以地养房、以房促地”的产业园区运营模式;再如,绿城以质量和精品打开市场,收获良好品牌形象和口碑。

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