开盘公告
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重磅!上海首推100%租赁住房土地出让
作者:房地产登记    开盘公告来源:未知    点击数:    更新时间:2017-07-06 13:38

7月4号晚上,上海规划和国土资源管理局网站悄悄挂了一则公告,本来以为跟往常一样,是商办土地的挂牌告示,结果没想到!

这两块挂牌的土地用途写着:租赁住房!!!

正好前几日还在说以买房为主导的时代即将结束,接手的正是租房时代。结果没想到4号晚上上海就推出两块租赁土地出让公告,这也是上海首次100%不可售住宅用地的出让。

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出让土地详情

这两块土地是需要开发商整体持有,且只租不售!房子的产权是70年!比起早些时候万科100%自持拿地行为来说,这次的土地出让更加彻底,政府的意思也很明确,就是要动租赁市场!那么这会给如今稍显平静的房地产市场带来一场怎样的变革呢?

增加租赁土地供给能够带来什么?

这一次租赁土地出让公告从本质来说,是政府的政策导向,增加租赁型土地的供给,有利于市场结构的调整

当然,这样的政策不是空穴来风,在这之前,政府已经做了各种铺垫,比如2016年上海出让的住宅性质的土地,要求15%的面积开发商自持,另外有5%的保障房配建,算是给了开发商一个心理准备去面对住宅类房子自持出租情况。我们来看看这样做之后的效果。

中估联数据对土地监测的情况表明,从去年增加自持运营比例要求的条款后,部分开发商将20%(自持+保障)以上的成本转移到了可售部分的房地产,客观上推高了楼面价。也就是羊毛出在羊身上,把自持的部分成本摊到了出售部分,遭殃的是购房者。

中估联数据研发总监颜莉博士对此的看法是:“规定一定比例的自持经营,并不能从根本上实现增加租赁型住房供给的导向,反而会使得面粉贵过面包的故事愈演愈烈。中估联数据的LBI指数(土地泡沫指数)反映的就是开发商拿地后的风险情况,今年1到5月份的各地LBI指数分析表明,北上广深LBI指数高,库存紧张,价格微涨,但是成交量下降很厉害。所以增加租赁型土地的供给,有利于破除现有市场环境下LBI居高不下的魔咒。

100%只租不售 开发商拿什么盈利?

政府的导向是好的,可是作为接盘的开发商会接受并且执行么?答案是肯定的,根据地块保证金推算大致的土地成交价(溢价率不超过40%的前提下),再计算楼板价的话,以浦东新区张江的这个地块为例,大致的楼板均价不会超过一万,远低于该地区周边房屋价格。当然,出租和出售的差别还是很大的,以一套房屋70平来大概算一下单套收益,出租70年的收益大约在50万,而出售的收益在70-120万之间。

另外,住宅出售盈利来自买卖,相对来说资金回流快。而租赁则是现金流,收益是稳定的,按照刚才的计算,开发商大约10-30年能够收回投资,后面就是盈利了。但是70年的变数实在太大,并且也不知道70年之后的政策导向如何,是采取年租制继续租还是可以出售?所以租赁必须要证券化配合,不然开发商就太伤了。

这样的情况下,我们认为,能够保证开发商盈利的关键因素有三个

第一,溢价率。如果拿地的溢价率控制在比较低的水平,那么盈利与出售的差距就会缩小很多。

第二,运营能力。对于拍地的开发商来说,装修和运营成本都是需要考虑的,装修的差距不会太大,那么运营能力就显得比较重要了,引进具有租赁管理经验的团队,并尽可能提高出租率,是盈利的关键。

第三,投资方。能够提供持续现金流支持的投资方也是至关重要的因素。不然就会变成竹篮打水一场空了。

房地产市场的一成不变带来的是市场结构的越来越不平衡,两级分化严重。尤其是在北上广深之类的一线城市,吸纳的人才足够多,但是真正能留下来买房生活的人却不多了。咱们撇开家庭因素,一个正常毕业的大学生毕业后大概多少年能够买房呢?如果在上海,大概是……请更加努力┑( ̄Д  ̄)┍。上海2016年平均工资8825元,而根据中估联数据监测数据显示6月房价为54487元/平米,60平的房子按照平均工资计算是需要370个月,也就是30年左右。但是考虑到人不可能不吃不喝,还有租房、水电、社交等等问题,在上海买房还是一件路漫漫兮其修远的事情!

种种数据都显示,房地产市场需要改变,从上游拿地到下游买房租房都需要一种新的思考形式,租赁市场需要稳健发展起来。此次两块租赁土地的出让是房地产市场走向健康发展的一次摸索,从增量房市场转变为存量房和租赁市场。也迫使开发商转型,从单纯的拿地卖房转变成服务型企业。

本文中估联数据 小岚 原创

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